マンション管理士何でも相談室

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『心をダイヤモンドのように
清らかで堅くて光るもの
にしてください。
神様が見ていて
助けてあげるようにと
私たち(妖精)にお命じになります。』
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ロフトで笑ってすごそう
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2008年08月11日(Mon)▲ページの先頭へ
マンション管理士何でも相談室からの回答メール

マンション管理士何でも相談室からの回答メール

返信先のメールの記載がないので
こちらに回答を載せます。

トイレの水漏れの事でご相談いたします
原因がわからずとても困っております お知恵をお貸し下さい
とてもミステリアスな水漏れなので工事屋さんにTEL説明出来ません
10日位おきにトイレの床に水が溜まるのです
はじめは便器にひびがと思ったのですが床を拭きますと
暫らくなんとも無いのですが忘れた頃に又床に水が
溜まって驚かされます
水の事なので困っております お願い致します。


とてもミステリアスな
水漏れですね。
現場を拝見すれば
もう少しわかるのですが
上記だけで答えてみます。

考えられる原因を
箇所書きにします。

1.便器と便器の排水管の継ぎ目から漏れる。

便器が床のフランジと呼ばれる部分にしっかりと付いていないか
その間のパッキンの不備によるもの。
便器ががたつくためや
中を流れる汚水と汚物の量のために
もれたりもれなかったりする。

2.タンク内のオーバーフロー管やボールタップが
不良のためタンク内の水が
漏れる。

満水になると水を止める
ボールタップが何らかの理由で
引っかかったりして
止まらなくなって
タンクより漏水する。

3.タンクと便器の間の
洗浄管から漏れる。

人為的に洗浄管が動いて
漏れる時や漏れない時が生じる。

4.誰かが間違って水をこぼす。
また洗浄便座の誤用等
人為的要因

一番多いのは、
4だと思います。
でも、私が経験したのは
1もありました。
よく観察することが必要だと思います。

2008年07月18日(Fri)▲ページの先頭へ
マンション管理士何でも相談室からの回答メール

返信先のメールの記載がないので
こちらに回答を載せます。

御質問
先日震度4の地震がありました。
それ以後家の中に小さな蟻が現れます。
よく見ると壁と床の隙間から入ってきていました。
これは何か建物の耐震と関係があるのでしょうか??
鉄筋の二階建てアパートなのですが一階に私は住んでいます。
蟻が家の中に現れるのは普通の事なのでしょうか。
以前はこのような事はなかったんですが。
不安でなりません。

回答

蟻については門外漢の私ですが
答えてみます。

蟻が家の中に出現しないのは
蟻が通常いるところから隔離されているのと
家の中にめぼしい餌がないことに由来します。
しかし蟻の通れるような隙間が出来てしまうと
夏で活発な蟻のことですから
餌を探しに入ってきたのでしょう。
そうすると
きっと餌があったので
仲間を呼んできたと考えられます。

蟻はゴキブリと違って
水を殆ど必要としない昆虫で
アルミサッシの枠の空洞に
巣を作ることさえあります。
豊富に餌があると
いくらででもやって来ます。

さて本題の
「蟻が入ってくるぐらいだから
建物が地震に弱いのでは」
とお考えのようですが
私としては
御推測が当たっているか
的はずれか
よく調べてみないと
分かりません。

地震で建物に大きな亀裂が入って
その隙間から侵入しているとすれば
大事ですが
その様な大きな亀裂でもなく
単に取付材の隙間が
少し広がったために
入ってきたと考えれば
構造的には問題ないと思います。
どちらであるかは
蟻道をお調べになることで
分かると思いますが
それは大変なことでしょう。

蟻道を探った後
とりあえず
「アリの○コロリ」で
退治すればどうでしょう。


2007年09月27日(Thu)▲ページの先頭へ
マンション管理士何でも相談室の回答

以下の御質問私のマンション管理士何でも相談室に寄せられました。
回答の宛先のメールアドレスがないので
こちらで回答させて頂きます。

御質問

築十数年のマンションに住んでいます
(低層コンクリート造最上階 台所食堂兼用居間と寝室)
居室はフローリングですが、
1年ほど前から、
床のところどころ
(部屋の中央であったり、端のほうであったり)
が十数pから二十数p四方くらいの範囲で温かくなっています。
どんな原因が考えられますか?
このまま何か危険なことはないか心配です。
よろしくお願いいたします。

回答

今までに経験したことのない
御質問にとまどっております。
現場を見ないと何とも言えませんが
暖かくなる理由は、
次の5点でしょうか。
1,給湯の配管が床下にされており
  その一部に断熱が薄いところがある。
2,床下に電気配線があり少し絶縁が悪くて
  漏電していたり、短絡していたりしている。
3,床の木が水がかかることによって
  腐敗して熱を持っている。
4,融解熱を発する様なものが
  床の木に侵入したりあるいは、
  元々含まれていたりする。
5,熱い物を置いたり
  熱線(日光を含む)をが当たったりして
  熱くなっている。

でしょうか。
1の原因では、給湯を使っている時に発生します。
 そのような時に発生するでしょうか。
2の原因では、漏電検知機や
 メガテスターで調べると分かると思います。
3の原因では、床が腐って腐食しているか見てください。
4の原因では、床に何か含まれていないか
 水をこぼしていないかどうか見てください。
5の原因では、どのような時に暖かくなるか
 確かめてください。

お役に立てたでしょうか。
もし原因が分かった場合は、
Eメールください

       マンション管理士何でも相談室


2007年08月14日(Tue)▲ページの先頭へ
トイレの水漏れについて

まとめたものが
トイレの水漏れについて
にありますのでご覧ください。

皆様からのお便りの中に
便所のタンクの水が止まらないと言う故障について
どのように修理すればいいかというお問い合せの
メールが私のマンション管理士何でも相談室にありましたので
このブログでお答え致します。

皆様の中にも困っておられる方が
いらっしゃる方がおられると思いますので
このブログでお答え致します。

御質問の内容は、
「トイレの水がいつまでも流れている」
という物です。

普通のタンクが空くタイプの水洗便所についてお答え致します。
タンクが密閉されているような
特殊な場合は、専門家にお任せ下さい。


写真のような密結式のタンクの場合も
壁の角のところに
3角の形をした壁付きロータンクの場合も
同じです。

高い位置に付いている
ハイシスタンと呼ばれる
ハイタンク方式の場合も
後で述べるボールタップについては、殆ど同じですが
フロートバルブが付いておらずサイホン管全部を
交換するやり方になります。

ここでは、写真のような密結式・壁付きロータンク式
について述べます。


a.どの部分が悪いかのどうかを調べる調査

1.トイレの便器に水が少しずつ流れ続く場合は、
1時間ほど水を流さず放置します。

2.タンクを開けます。
手洗いが付いている場合は、
管が付いていますので
なるべくそっと持ち上げ
隙間から覗いて
どのようになっているかよく観察します。
管がどちらかではずれるようになっていますので
注意深くゆっくりとはずして下さい。
無理やりすると
古い部分が潰れてしまう恐れがありますので
よく注意して下さい。

3.タンクのフタを取ると

写真のように
ボールタップと
フロートバルブが付いた
サイホン管が見えます。

4.水の水位がどのくらいあるかよく調べます。
水位がサイホン管の
オーバーフロー管より高い位置にあり
そこから水が漏れている場合は、
ボールタップが故障しています。
反対に水位はオーバーフロー管より低い場合は、
フロートバルブがわるい場合です。

b.トイレの水漏れの修理


@ボールタップの交換
上記調査で水位がオーバーフロー管より高い場合は、
ボールタップを交換します。

1.ボールタップの取り外し
古いボールタップを取り外すためには、
レンチ・モンキーレンチ・ウオターポンプレンチ等の
ナットを回す道具が必要です。
モンキーレンチが最適だと思います。

タンクまわりを観察して
まず止水栓を止めます。
止水栓の回すところのハンドルが付いていない物の場合は、
マイナスのねじまわしで回します。

それから問題の
ボールタップを
観察します。
ボールタップ本体は、
タンク内部にありますが
取り付けようのナットは、
タンクの外に付いている場合が多いです。
また、ボールタップと止水栓とをつないでいる管を止めている
ユニオンナットも探してみて下さい。

まずユニオンナットを緩め
次にボールタップを固定しているナットを緩めます。

2.ボールタップが外れたら
同じ物を
ホームセンターで買ってきて下さい。
手洗い付きの場合は、
今まで使っていた手洗い用に水を送る管が
繋がる物でなければなりません。
もしない場合は、手洗い用の吐水口を含めて
管を新しい物にしなければなりません。
ボールタップと止水栓を繋いでる
管を止めるところに付いている
パッキンも新しい物に交換する方が良いので
買ってきて下さい。
差し込み型のパッキンが入っている場合は、
必ず交換して下さい。


3.ボールタップの取り付け

新しいボールタップを
説明書をよく読んで取り付けて下さい。
浮き球とボールタップ本体を結ぶ棒の
ナットも締め付けて下さい。
またボールタップと止水栓を繋ぐ
ユニオンナットを締め付ける場合は、
必ずパッキンを入れた後
適正な力で
回して下さい。
ここで言う適正な力とは、
使用するパッキンの種類によって異なります。

水が漏れるかどうかよく確かめながら
締め付けていって下さい。
強く締めすぎると
パッキンの寿命は、著しく低下します。
必要でかつ充分な力で締め付けるのが適切です。
特に管の中にさして使う差し込み型の場合は、
特に注意して下さい。

4.浮き球の調整

適正な水量がタンクに貯まるよう
浮き球を調整します。
オーバーフロー管等に
標準水位と書かれている線があればその線まで
そのような物が見あたらない場合は、
オーバーフロー管の先端より
3cmぐらい下まで水がたまるように
浮き球を調整して下さい。
浮き球とボールタップ本体とを繋ぐ
棒を曲げて行うタイプが多いと思います。

Aフロートバルブの交換

オーバーフロー管まで水位が達しないのに
水が漏れる場合は、
フロートバルブを交換して下さい。

他にもありますが代表的物は、
TOTO型とINA型です。

1.取り外し
いずれも注意して観察して
取り外して下さい。
特にINA型の場合は、
どのようにとりついているか
よく覚えておいてください。
オーバーフロー管が古くなっていると
折れてしまうことがありますので
絶対にオーバーフロー管に余分な力を
掛けないようにして下さい。

レバーの方の鎖もはずすと取り除けます。
大抵は、古くなっていますので
カーボンが手に付きますので
手について困る方は、
手袋をして下さい。
なかなか取れません。

2.取り付け

新しいフロートバルブを取り付けます。
何度も言いますがオーバーフロー管には、
力を掛けないように
注意して取り付けて下さい。

レバーハンドルに
鎖を取り付けます。
ほんの少し余裕がある長さで
取り付けてください。

取付後
レバーハンドル側の
鎖が外れる場合がありますので
ペンチ等で
引っかけ金具の先を曲げて
外れないようにすると事故は少なくなります。

3.オーバーフロー管を損傷した場合

この場合は、サイホン管全体を交換する必要があります。
角付きロータンクと密結式タンクで大きく異なりますが
交換の作業は、少し時間を要します。
今回は、説明を省略します。





トイレの水漏れについて - 賃貸アパート 大阪 尼崎 園田 杉原土地をご覧下さい。

2007年06月19日(Tue)▲ページの先頭へ
御質問に答えて クロスのでこぼこ貼り替えはどうでしょうか。


御質問

分譲マンションの2年目アフターサービスにてリビング天井の壁紙の張り替えを行いました。元々少し波を打ったような貼り方だったので、担当者に聞いたところ張り替えれば直るとのことでやってもらいました。張り替えですから、行う前よりも酷くなるリスクも懸念し最初に担当者に質問もしましたがプロが行うので結果はお任せくださいと自信たっぷりの返答でした。ところが終わってみると張り替え前よりも波の打ち方は酷く、壁紙の継ぎ目もはっきり見え、当然この結果には満足行かず担当者にクレームを付けたところ、これは紙の模様であるとか、時間が経てば消えます(当然消えていません)とか、ご不満であればまた張り替えますが当然3回目なので綺麗に行くとは言い切れませんと、手のひらを返したように不誠実な対応ばかりでした。本当にこれが担当者の言うとおりなのか、もしくは素人だから上手く言い逃れされているのか解りません。本当のプロの方に実際に見て頂いてどういう状態で、今後どうすれば良いかをお聞きしたいです。よろしくお願い致します。

回答

現場をみていませんので
「波打ったような貼り方」というのが
よく理解できません。
それはクロス下地の形状が
でているのではないかと思うのです。
規則正し直線上にでいるなら
下地の野縁(のぶち)がでこぼこしていて
出ている場合や
下地に貼ってあるボード
たとえば石膏ボードなどが
垂れている場合が考えられます。
またボードとボードの段差をなくす
パテ刷りが
不適切なのかも知れません。

もっと他の場合は、
クロスが
コンクリート直貼りの場合
コンクリートを打ち込むための型枠が
波打っていて
コンクリートの凸凹が出ているのかも知れません。

波打ったように
クロスを貼ることは普通できませんので
たぶん上記の
いずれかでないかと推測します。

修理の仕方
このようなクロスの「波打ち」は、
クロスの貼り替えで
修正されませんので
下地を原因に従って
修正して下さい。

もっとクロスを詳しく観察するには、
夜間に投光器などで
横から光を当て
クロスと直角の
離れたところから観察すると
影の濃淡で
より鮮明に分かります。


2006年03月26日(Sun)▲ページの先頭へ
手すり壁のひび割れについて

マンション管理士何でも相談室に頂いた質問(2002年頃)

<御質問>
今年、新築マンション(SRC)に入居しました。
最近、バルコニーの柵にあたる部分(コンクリート壁状)の内側に
垂直に白い筋が付いており(2箇所)、
よく見るとヘアクラックが上面から
床面の近くまで垂直に出来ており、
外側も同じ位置の外壁タイルにクラックがありました。
白い筋はセメント分が溶け出したもののようです。
補修等が必要でしょうか?
<原因>
鉄筋コンクリート造の場合、
バルコニーのような片持ちスラブの
自由端(支持するものがない方の端)
に持ち出し方向と垂直にひびが入るのは、
よくあることです。
理論的にも、片持ちスラブは、片方は、
建物に強固に拘束されているにも拘わらず、
もう一方は、自由であるという矛盾があります。
その為、乾燥収縮・温度変化・不均等な荷重等々を原因として、
ひびが入るのです。
このため、手すり壁には、スリットを、
適宜入れるのが普通です。
御質問者の所には、入っていないでしょうか。
高層になると隙間から物が、落下することを、
防止するためない場合もあります。
その場合は、隠し目地にしている場合もあります。
これらの理由から、
アフターサービス基準でもその部分のひび割れは、
免責されている場合があります。
お手持ちの契約書のアフターサービスの契約について
詳しく、ご覧ください。
しかしながら1年もたたない内にひびが入り、
なおかつ水が浸透しているとは、困ったことです。
白華現象は、水がコンクリート内を通過している証拠です。
水は、コンクリートの中性化を、
助長し、内部の鉄筋に対しての防錆効果をなくさせます。
最後には、鉄筋の錆のためコンクリートの「かぶり」を、
はじき出す危険性があります。
手すり壁上部は、どのようになっているでしょうか。
笠木(壁の上に屋根のように金属や防水モルタル
その他のもので覆うもの)があるでしょうか。
水は、どちらからでも回ってきますが、
やはり上から下に抜けるのが普通ですのでまず上を
ふさぐのがよいと思います。
手すり壁の上の金属の手すりの柱等が付いておりその元から
水が浸入していることも多いと思います。

<対策>
程度にもよりますが、やはり問題であると思います。
白華を伴うひびは、
それがたとえ「ヘアクラック」であったとしても長期的には、
耐久性を減少させるもとになります。
共有部分ですので、管理組合に通報し、
管理組合として対処することが適切かと思います。
また、他のマンション住人に同じような状況がないか
管理組合がアンケートとを出し、その状況を把握すべきです。
その後、管理組合として、
売り主に「売り主の瑕疵担保責任」について交渉しなければなりません。
大規模修繕の時(普通でしたら10年後)まで放置できないのではないかと
文面から察します。
また、その、白華が、赤褐色に変化してきたら、
極めて危険な状況です。
中の鉄筋が錆びているからです。直ぐに何らかの対処を要します。

<実際の工事>
実際の工事は、ダイアモンドカッターを用いてひびをVカット
(ひびに沿ってUの字型に谷間を作る。)しバックアップ材を入れ、
接着面にプライマーを塗りシーリングを詰める。
その後ペンキ等で同色仕上げとする。
タイル面についても同じですが復旧は、困難です。
手すり柱の根元にもシーリングを施す。 
 
<別の原因の可能性について>  
また、ひび割れが、定規で引いたように、まっすぐでしたら、
別のことが考えられます。
手すり壁がプレコン
(prefabricated concrete;前もって工場で作ったコンクリートの手すり壁を、
現場に取り付ける方法)または、
ALC(軽量発泡コンクリート)でできていてその継ぎ目に
ひびが入ったことも考えられます。
この場合は、あまり大きな問題は、ありません。
ALCでは、普通その様なことは、起こりませんが、
プレコンでは、あることだと思います。
特に高層マンションでしたら、多用していることも考えられますので、
設計図書を参照してひび割れ現場が継ぎ目かどうか検討ください。



質問は、固有名詞を取り除いて一般化しています。



2005年11月29日(Tue)▲ページの先頭へ
マンション管理士何でも相談室の回答

マンション入居者から次の相談がありましたが、
返信のメールアドレスがないので、
このブログでお答えします。
マンション管理士何でも相談室

なお御質問者・御質問建物が特定できないように
一部御質問を、変えています。
ご了承下さい。
以下御質問に逐次お答えします。


> 数年前に新築で購入したマンションに居住しているものです。
> 入居後、わずかに経過した頃から、
> 居間の天井に対角線状の亀裂があるのを発見しました。

天井に対角線上のひび割れが生じることは、極めて珍しい事です。
対角線上に亀裂が生じるのは、大きな剪断力(右と左でずらすような力)
がかかったと思われます。天井即ち床に剪断力が加わるのは、
地震か何かが起き、建物が不整形のために(例えば建物の平面が
直角上に曲がっている曲がり部分のようなところ)大きな力が働いて、
ひび割れを生じたものが多いと思います。
地震に限らず、建物の不動沈下でも同様の障害が起きます。

> 始めの点検時に壁紙をはがし、パテで補修してもらいましたが、
> また浮き出てきている状態です。

「ひび割れ」が進行していますので、
例えば不動沈下のようなものが怪しいと推測されます。
(その間にまた地震があれば別ですが、)

> その他、そのひびの延長線上にある隣の和室の窓枠下の
> 外壁と室内の壁にやはりひびわれがあり、
> 調べてくれとしつこいぐらいに言って、
> やっと、まずは内壁を取り除いて見たところ、
> スタイロフォームの断熱材に、ひび割れていました。

柔らかい発砲スチロールにひび割れが生じるくらいですので、
下地のコンクリート躯体には、相当のひび割れを生じていると思います。

> 建築会社側は地震等の力が加わったせいで構造には問題無いと言い、
> まずはめくった内壁をすぐにスチールの溝の様なものを付け、
> なおしました。

修理の仕方は、ともかくとして、
地震がどの程度のであったか判りませんのが、
とても心配です。
震度6以上のゆれであったら、その程度の亀裂は、
仕方がないと思いますが、それ以下でその亀裂を生じるのは、
いかがなものでしょうか。

> 外壁の亀裂は他の階でも起こっているようでしたが、
> 危険を伴う作業なので後でなどと言い、
> 一年後のつい1ヶ月ほど前に補修したばかりです。

どのような亀裂であったのでしょうか。
亀裂の原因が、構造上あるいは、施工上のため起こっているなら、
大変です。原因を、調べられたのでしょうか。
どのような亀裂であったのかが分かりませんので、
推測ができません。

> その他、バルコニーにも亀裂を発見し、補修してもらいました。
> こちらは、白い水のようなものが出ていました。

バルコニーの亀裂は、壁と直角でしょうか。直角の場合は、
乾燥ひび割れが疑われます。
壁と平行な場合は、大変危険です。よくお調べ下さい。
白い水は、コンクリート内を水が通っているという証です。
水が長く通っていると鉄筋を錆びさせるもととなり、
耐久性に大きな悪影響を与えます。
バルコニーの防水をして下さい。

> 築数年くらいでこのような状態というのは、異常ではないでしょうか?

少し心配です。
他の部屋もないか管理組合でアンケートをされては、どうでしょうか。

> 最近の構造計算の偽造等の事もあり、非常に心配です。
> 近日中に住民が集まり、耐震診断をするなど相談して決める予定です。

この問題は、大きな問題です。
建築士が良心に反して、故意に構造計算書を偽るなどとは、言語道断です。
管理組合で保管している建築申請書副本に綴じてある構造計算書に
今話題の正規に構造計算ソフトでした時の印が押されているかどうかご確認下さい。
押してあったとしても、心配は、ありますので、
構造計算事務所に、
依頼されるのも最終的には、よい方法です。
また経費を節約するため、建築した時の設計データを、図面ではなく、
デジタルのデータで保管されることを勧めます。
管理組合が保管されていない場合は、売り主にお願いして下さい。
(今日、建築は、全てCADと言われるコンピューターで設計されています。
データには、概ね互換性があり、
構造計算もそのデータで行うことが可能です。)